株式会社Kenビジネススクールは不動産取引を専門とする教育機関です。

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宅地建物取引士とは？

1　不動産取引の専門家？

宅地建物取引士とは、不動産取引に関するプロの法律家です。
宅地建物取引業法という法律では、「宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない」 と定め、社会における専門家としての位置付けが示されています（第15条）。

2　不動産会社とは切っても切れない関係？

不動産会社として免許を取得して不動産業を営むためには、各事務所に5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
事務所とは本店や支店のことです。
また、マンションんの分譲などのため一時的に設置する現地案内所にも、専任の宅地建物取引士を1人以上置く必要があります。
なお、「専任」とは一時的なアルバイトや兼任ではなく、フルタイムのスタッフとしてその事務所等に専属するという意味です。
したがって、不動産会社は宅地建物取引士がいなければ、そもそも営業自体ができないわけです。

3　契約するには宅地建物取引士が必須？

不動産業の中でも、不動産を商売目的で売買・交換したり、他人の売買・交換・貸借を仲介したりすることを、宅地建物取引業と呼びます。この宅地建物取引業のゴールは、それぞれの契約とその履行です。宅地建物取引業法では、その契約にあたり、
①契約前の商品（不動産）の説明（相手が不動産会社の場合は不要）
②①の商品（不動産）説明書面への記名と押印
③契約時に交付する契約書面への記名と押印
を行えるのは、宅地建物取引士の資格を有するものに限定されています。
したがって、不動産会社が契約するには宅地建物取引士が必要となるわけです。

4　宅地建物取引士になるには？

①年に一度実施される宅地建物取引士資格試験に合格し、
②過去10年以内に合計2年以上の実務経験を有するか、それに代わる実務研修を受講して修了試験に合格し、
③受験地の都道府県知事に対して宅地建物取引士の登録を行い
④登録した都道府県知事から宅地建物取引士証の交付を受ける
以上のすべてをクリアすると宅地建物取引士となります。以上の条件のうち①の試験に合格するのが最も困難なので、以下、①をクリアする方法を記述します。

宅地建物取引士資格試験とはどんな試験？

1　四肢択一式のマークシート

試験日時	毎年10月第3日曜日 13：00～15：00（免除対象者は13：10～15：00）
受験申込	7月末日
合格発表日	12月初旬
出題形式	四肢択一式マークシート
合格ライン	未定（競争試験であり成績の良い順に合格） ただし、例年35問（50問中）以上あたりが合格ラインとなっています。
その他	・受験会場は先着順なので早めに受験申込みをすると希望する会場で受けられます。 ・免除対象者は一般受験者とは別会場です。 ・試験20分前になるとテキストやスマホを見れなくなり、アナウンスがはじまるので、早めに会場に行くことをお勧めします。 ・試験問題は終了後持ち帰れます。答え合わせのため問題文にも解答を記入しておくとよいでしょう。

▶詳細は試験実施団体の不動産適正取引推進機構のホームページを参照下さい。

2　出題される内容は9割以上が法律？

科目	概要	配点	目標点
権利関係	民法を中心に、不動産登記法、借地借家法、建物区分所有法等の、不動産取引に関する権利関係を規定した法律からの出題です。	14点	7点
法令上の制限	都市計画法を中心に、建築基準法、国土利用計画法、農地法、土地区画整理法、宅地造成等規制法からなる科目です。	8点	6点
税法	譲渡所得税、贈与税、登録免許税、印紙税という国税からと、不動産取得税、固定資産税という地方税から出題されます。	2点	1点
不動産の鑑定評価	地価公示法と不動産鑑定評価基準からの出題です。土地は法律上特定物と呼ばれ、その個性が重視される物です。特定物とは、この世に同じものが２つとないという意味です。つまり、重要と供給から割り出される相場という観念が想定できないわけです。そこで、国が不動産鑑定士という専門知識を有する資格者に土地の値踏みをさせています。これが地価公示であり、その手法が不動産鑑定評価です。	1点	1点
宅地建物取引業法等	宅地建物取引業法と住宅瑕疵担保履行法からの出題です。	20点	18点
免除科目	不動産の需給・統計、土地・建物の知識、不当景品類及び不当表示防止法、住宅金融支援機構法からの出題です。	5点	4点

3　合格率は15％程度？

和暦	受験者数	免除受験者数	合格者数	一般合格率	免除合格率	合格点
平成元年	281,701		41,978	14.90%		33
平成２年	342,111		44,149	12.90%		26
平成３年	280,779		39,181	13.95%		34
平成４年	223,700		35,733	15.97%		32
平成５年	195,577		28,138	14.39%		33
平成６年	201,542		30,500	15.13%		33
平成７年	202,589		28,124	13.88%		28
平成８年	197,168		29,065	14.74%		32
平成９年	190,131		26,835	14.11%		34
平成10年	179,713		24,930	13.87%		30
平成11年	178,384		28,277	15.85%		30
平成12年	168,094		25,928	15.42%		30
平成13年	165,104		25,203	15.26%		34
平成14年	169,657	4,390	29,423	17.34%	22.10%	36
平成15年	169,625	4,039	25,942	15.29%	24.50%	35
平成16年	173,457	3,944	27,639	15.93%	22.90%	32
平成17年	181,880	19,109	31,520	17.33%	29.00%	33
平成18年	193,573	27,742	33,191	17.15%	25.40%	34
平成19年	209,697	34,143	36,203	17.26%	27.90%	35
平成20年	209,401	38,460	33,946	16.21%	22.60%	33
平成21年	195,515	36,606	34,918	17.86%	26.60%	33
平成22年	186,542	33,957	28,311	15.18%	19.70%	36
平成23年	188,572	34,666	30,391	16.12%	19.30%	36
平成24年	191,169	35,766	32,000	16.74%	22.60%	33
平成25年	186,292	37,065	28,470	15.28%	21.00%	33
平成26年	192,029	40,227	33,670	17.53%	24.90%	32
平成27年	194,926	41,720	30,028	15.40%	20.20%	31
平成28年	198,463	44,123	30,589	15.41%	20.00%	35
平成29年	209,354	47,480	32,644	15.59%	19.90%	35
平成30年	213,993	50,415	33,360	15.60%	20.60%	37
令和元年	220,797	51,671	37,481	17.00%	22.90%	35
令和2年10月	168,989	45,492	29,728	17.6%	19.6%	38
令和2年12月	35,258	635	4,609	13.1%	10.7%	36
令和3年10月	38,525	38,525	38,525	17.9%		34
令和3年12月	38,525	38,525	38,525	15.6%		34
令和4年	283,856	52,851	38,525	17.0%	17.3%	36
令和5年

宅地建物取引士資格試験に合格する方法

1　過去のデータから言えること

①受験者の６０％以上が正解する問題を合計すると例年30問程度となる。
⇒難しい問題が解けるより、誰もが正解できる基本的な問題を間違えないようにすることが重要です。

②宅地建物取引業法等の受験者の正解率６０％以上の問題数は例年16問程度となる。
⇒宅地建物取引業法等で得点できない場合は高確率で不合格となります。
⇒近年の難問化傾向により満点を狙うのは困難です。

③権利関係については、受験者の正解率が６０％以上の問題数は８問程度となる。 　⇒権利関係（民法等）の学習はメリハリをつけて学習し、深入り注意です。
⇒近年の合格者のレベルが上がっているので6割以上の得点が必要です。

④問題肢の７割以上が過去に出題されている。
⇒合格に必要な勉強方法は過去問演習の繰り返しが最低条件

⑤改正点からの出題がある。
⇒試験直前期に改正点をまとめた資料等と予想問題で準備しておくべきです。

2　権利関係の学習のコツ

【やってはいけないこと】
①満点を狙うこと
②民法的な思考方法を知らずに暗記に頼ること
③具体例（判例）を意識していないで要件と効果だけを暗記すること
④根拠のないヤマあてに依存し過ぎること
⑤根拠のないカンに頼って解答すること
⑥実務経験に固執し過ぎること
⑦正確に暗記をせずに広く浅く学ぶこと
⑧法律の学習が好きになり深入りし過ぎること

【攻略方法】
①抵当権・規約集会・賃貸借・意思表示を得意分野にする。
②苦手な分野は、ノートに要件と効果に分けて整理する。
③重要判例は過去問で読み込み、テキストに書き込む（記載がない場合）
④制度趣旨を意識する。

【学習時間の目安】

	項目※	学習時間（分）
1	権利能力・意思能力・制限行為能力	120
2	意思表示	240
3	代理	240
4	条件と期限	30
5	時効	120
6	占有・所有・共有	60
7	建物区分所有法	180
8	物権変動	180
9	即時取得と権利外観法理	30
10	不動産登記法	180
11	弁済	60
12	債務不履行と損害賠償	120
13	債務不履行と解除	180
14	売買契約と手付	60
15	売買契約と担保責任	120
16	委任契約と請負契約	60
17	保証債務・連帯債務	180
18	抵当権	300
19	不法行為	180
20	相続	180
21	民法上の貸借	300
22	借地借家法上の借家	180
23	借地借家法上の借地	180
	合計	3480

※上記の項目は書籍「宅建士要点整理」の項目に準拠しております。

《関連資料》
宅建に合格できない理由・権利関係の学習法

3　宅地建物取引業法の学習のコツ

【やってはいけないこと】
①７割程度の正解で妥協すること
⇒満点を狙う学習を心掛けて下さい。

②曖昧な理解で正確な暗記をしないこと
⇒正確に暗記しないと「2つまでは絞れるのに」と言い訳する結果となります。

③重要事項説明事項をすべて丸暗記しようすること
⇒法令上の制限の説明事項をすべて丸暗記することは困難です。過去問レベルで十分です。

【攻略方法】
①免許基準・重要事項説明書面・報酬額制限・媒介契約を得意分野にする。
②免許と取引士登録と取引士証、営業保証金と弁済業務保証金、重要事項説明と３７条書面、一般媒介と専任媒介と専属専任媒介を比較して暗記する。
③改正点を確認する。

【学習時間の目安】

	項目※	学習時間（分）
1	宅地建物取引業とは	60
2	免許申請と事務所	60
	1免許の申請
	2免許の効力と更新
	3事務所
3	事務所以外の場所の規制	120
	1標識・専任の取引士・届出
	2標識に記載する事項
4	免許欠格事由	120
5	免許取得後の事情変更	60
6	宅地建物取引士	60
7	取引士登録後の事情変更	60
8	営業保証金と弁済業務保証金	120
9	広告規制と契約締結時期の制限	30
10	媒介・代理契約	180
11	報酬額の制限	120
12	重要事項説明書面と３７条書面	300
13	その他業務上の規制	40
14	従業者	30
15	クーリング・オフ	90
16	損害賠償額の予定・手付金・保全措置	90
17	自己所有に属しない物件の売買契約締結制限	40
18	担保責任についての特約の制限その他	60
19	監督処分と罰則	40
20	住宅瑕疵担保履行法	60
	合計	5580

※上記の項目は書籍「宅建士要点整理」の項目に準拠しております。

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