賃貸不動産経営管理士
広告規制
賃貸不動産経営管理士 メールマガジン 2022-12 号
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質問 サブリースでなければ誇大広告も許される？
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回答 許されません。
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質問 嘘でなければ許される？
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回答 サブリース事業者や勧誘者は、サブリース事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項等について、著しく事実に相違する表示（虚偽表示）だけでなく、実際のものよりも著しく優良か有利であると人を誤認させるような表示（誇大表示）もしてはなりません。これに違反すると30万円以下の罰金に処されます。
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質問 サブリースでない場合は？
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回答 賃貸住宅管理業を営む者の多くは宅地建物取引業者でもあります。そうすると、宅地建物取引業法も適用されることになります。同法にも同様の規定が存在します。ただし、同法の誇大広告等の禁止規定に違反した場合は、6月以下の懲役または100万円以下の罰金に処されます。
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質問 自社のホームページの記載も広告？
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回答 広告になります。広告の媒体は、新聞、雑誌、テレビ、インターネット等種類を問わないものとされています。特に、営業所等が作成する配布用のチラシやインターネットのホームページ等において適切な表示がなされているかについて、社内において遵守状況の確認を行うことが重要です。
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質問 家賃保証とだけ記載すると誇大広告？
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回答 「特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項」は誇大広告等となる禁止事項になっています。具体的には、サブリース業者が賃貸人に支払うべき家賃の額、支払期日及びその支払い方法、当該額の見直しがある場合はその見直しの時期、借地借家法第32条に基づく家賃の減額請求権及び利回りをいいます。 広告において「家賃保証」「空室保証」など、空室の状況にかかわらず一定期間、一定の家賃を支払うことを約束する旨等の表示を行う場合は、「家賃保証」等の文言に隣接する箇所に、定期的な家賃の見直しがある場合にはその旨及び借地借家法第32 条の規定により減額されることがあることを表示しなければなりません。表示に当たっては、文字の大きさのバランス、色、背景等から、オーナー等が一体として認識できるよう表示されているかに留意しなければなりません。
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質問 サブリースの場合のオーナーには借地借家法が適用されない？
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回答 適用されます。したがって、契約期間中であってもサブリース業者から解約することが可能であるにも関わらず、契約期間中に解約されることはないと誤解させるような表示をしてはなりません。特に、広告において、「○年間借り上げ保証」など、表示された期間に解約しないことを約束する旨の表示を行う場合は、当該期間中であっても、サブリース業者から解約をする可能性があることや、オーナーからの中途解約条項がある場合であっても、オーナーから解約する場合には、借地借家法第28
条に基づき、正当な事由があると認められる場合でなければすることができないことを表示しなければなりません。 また、オーナーが更新を拒絶する場合には、借地借家法第28
条が適用され、オーナーからは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、オーナーから自由に更新を拒絶できると誤解させるような表示をしてはなりません。
（過去問にチャレンジ）
【問 題】宅地建物取引業におけるおとり広告に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。（2021年度問44）
1 成約済みの物件を速やかに広告から削除せずに当該物件のインターネット広告等を掲載することは、おとり広告に該当する。
2 実際には取引する意思のない実在する物件を広告することは、物件の内容が事実に基づくものである限り、おとり広告に該当しない。
3 他の物件情報をもとに、賃料や価格、面積又は間取りを改ざんする等して実際には実在しない物件を広告することは、おとり広告に該当する。
4 おとり広告は、宅地建物取引業法には違反しないが、不動産の表示に関する公正競争規約（平成17年公正取引委員会告示第23号)に違反する行為である。
正解：1
1〇 誇大広告等とは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする、いわゆる「おとり広告」と、実際には存在しない物件等の「虚偽広告」についても本条の適用があります。本問の行為はおとり広告に該当します。
2× 実際には取引する意思のない実在する物件を広告することは、物件の内容が事実に基づくものであったとしても、おとり広告に該当します。
3× 他の物件情報をもとに、賃料や価格、面積又は間取りを改ざんする等して実際には実在しない物件を広告する行為は虚偽広告です。
4× おとり広告は、宅地建物取引業法にも、不動産の表示に関する公正競争規約にも違反する行為です。
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筆：Ken ビジネススクール代表 田中謙次
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