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・質問 管理受託方式もサブリース方式も監督処分は同じ？
・回答 異なります。
・質問 賃貸住宅管理業法での監督処分は一つ？
・回答 賃貸住宅管理業法は、管理受託業者に対する規制とサブリース業者に対する規制を分けて定めており、同法違反行為に対する監督処分も異なります。前者の場合、管理戸数が200戸以上の国土交通大臣への登録が義務付けられているのに対して、後者の場合はその義務がないことから、この違いが生じます。
・質問 新しい取締役が就任した場合には届出が必要？
・回答 登録の際に国土交通大臣に届け出た内容に変更があった場合には30日以内に変更の届出が必要となります。取締役の変更についても届出が必要です。
この届出をしないでいると、国土交通大臣から業務改善命令を受けることがあります。また、30万円以下の罰金刑に処せられる可能性もあります。
・質問 賃貸住宅管理業を廃止したままにすると刑事罰?
・回答 個人業者が死亡するなどして、賃貸住宅管理業を廃止した場合にも、一定の者は30日以内にその旨を国土交通大臣に届け出なければなりません。法令上は、この廃業の届出をしなかった場合にも業務改善命令が出されることになります。廃業するのに改善命令とはおかしな話しですが、条文ではそうなっております。ただし、変更の届出のように、刑事罰まではなく、20万円以下の行政罰となっています。
・質問 事務所に業務管理者を設置しなかったら？
・回答 賃貸住宅管理業の登録を受けた業者は、その事務所または営業所ごとに業務管理者を置かなければなりません。賃貸不動産経営管理士又は宅地建物取引士の資格を有し、かつ管理実務について一定期間以上の実務経験を有するものだけが業務管理者になることができます。
もし、業務管理者を置かずに営業をした場合は、業務停止処分を受ける可能性があります。業務停止処分は最高で1年間の処分となりますが、国土交通省がその基準を示しており、業務管理者設置義務違反の場合は7日間の業務停止処分を受ける旨が定められています。また、この場合も30万円以下の罰金刑に処せられる可能性があります。
・質問 賃貸住宅管理業の登録をしてから1年以上業務をしなかったら？
・回答 賃貸住宅管理業者が登録を受けてから1年以内に業務を開始せず、または引き続き1年以上業務を行わなかった場合は、登録が取り消される可能性があります。その他、社長が懲役刑になったり、暴力団員であったりするなど、登録欠格事由に該当した場合も、登録取消となります。
・質問 監督処分されると晒される？
・回答 業務停止命令や登録取消命令を受けた場合は、再発防止のため、その業者名や違反内容が官報で公告されることになります。ただ、業務改善命令では公告されません。
・質問 サブリース業者に対しても監督処分があるの？
・回答 あります。登録業者とは異なり、登録取消の処分はありません。しかし、国土交通大臣は、違反行為をした業者や勧誘者に対して、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認められる場合に、その違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができます。また、この指示に従わない場合等には、最高で1年の期間、業務の停止を命じることもできます。
指示も業務停止もその旨は公表されることになります。
・質問 誰でも国土交通大臣に直訴できる？
・回答 何人も、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、国土交通大臣に対し、その旨を申し出て、適当な措置をとるべきことを求めることができます。この申し出は、直接の利害関係者に限らず、また、個人、法人、団体を問わず、誰でも申出ができます。
実際に申し出る際は、国土交通省が公表するテンプレートに以下の事項を記載して、国土交通省に送信する必要があります。送信方法は、原則として電子メールを送付する方法によります。
①申出人の氏名又は名称及び住所
②申出の趣旨（取引の公正やオーナー等の利益が害されるおそれがあると認められる事実等について、具体的に記載することが望ましい。）
③その他参考となる事項（個別のケースにより異なるが、例えば、被害状況の詳細、広告に用いられた広告媒体、同様の被害を受けた者の証言等を記載することが考えられます。）
（過去問にチャレンジ）
【問 題】特定賃貸借契約の適正化のための国土交通大臣の監督に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。（2021年度問41）
1 国土交通大臣は、特定転貸事業者が国土交通大臣の指示に従わない場合でも、特定賃貸借契約に関する業務の全部の停止を命じることはできない。
2 勧誘者が不当な勧誘等の禁止に違反した場合、特定転貸事業者が監督処分を受けることがある。
3 国土交通大臣は、特定転貸事業者が誇大広告等の禁止に違反した場合、違反の是正のための措置をとるべきことを指示できることがある。
4 国土交通大臣は、特定転貸事業者に対し業務停止の命令をしたときは、その旨を公表しなければならない。
正解：1
1× 国土交通大臣は、特定転貸事業者や勧誘者が一定の違反行為をした場合（勧誘者については賃貸住宅管理業法28条の誇大広告等の禁止規定又は29条の不当な勧誘等の禁止規定のみ）、特定賃貸借契約の適正化を図るため特に必要があると認めるとき、又は特定転貸事業者が指示に従わないときは、その特定転貸事業者に対し、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約の締結について勧誘を行いもしくは勧誘者に勧誘を行わせることを停止し、又はその行う特定賃貸借契約に関する業務の全部もしくは一部を停止すべきことを命ずることができます（賃貸住宅管理業法34条1項）。したがって、業務の全部の停止を命じることもできます。
2〇 国土交通大臣は、勧誘者が賃貸住宅管理業法28条（誇大広告等の禁止）又は29条の規定（不当な勧誘等の禁止）に違反した場合において特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、その特定転貸事業者に対し、当該違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示したり、1年以内の期間を限り、特定賃貸借契約の締結について勧誘を行いもしくは勧誘者に勧誘を行わせることを停止し、又はその行う特定賃貸借契約に関する業務の全部もしくは一部を停止すべきことを命ずることができます（賃貸住宅管理業法33条1項・34条1項）。したがって、特定転貸事業者が監督処分を受けることがあります。
3〇 国土交通大臣は、特定転貸事業者が賃貸住宅管理業法28条に定める誇大広告等の禁止規定に違反した場合において、特定賃貸借契約の適正化を図るため必要があると認めるときは、その特定転貸事業者に対し、当該違反の是正のための措置その他の必要な措置をとるべきことを指示することができます（賃貸住宅管理業法33条1項）。
4〇 国土交通大臣は、特定転貸事業者に対し業務停止の命令をしたときは、その旨を公表しなければなりません（賃貸住宅管理業法34条3項）。
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筆：Ken ビジネススクール代表 田中謙次
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