宅地建物取引士
広告規制
宅建士メールマガジン 2022-11 号
（質問） ネット広告費用は報酬とは別に受け取れる？
（回答） 依頼者の依頼があれば可能です。 大袈裟な広告は犯罪になる？ 嘘偽りの広告や、あまりにもおおげさな広告を出してはいけません（誇大広告等の禁止）。
それを見たお客さんが事実を誤解するような内容の広告は規制の対象となります。宅建業者がそれを行うと犯罪行為となります。
（質問）どのような広告が誇大広告等になるの？
（回答）誇大広告等とは、著しく事実に相違する表示、または実際のものより、著しく優良か有利であると誤認させるような表示をいいます。
顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとするおとり広告や、実際には存在しない物件等の虚偽広告は誇大広告等になります。
（質問）取引態様を隠すことは誇大広告等になるの？
（回答）なりません
。誇大広告等の禁止の対象となるのは宅建業法上、次の8つに限定されます。
①所在（地番、所在地、位置図等により特定される取引物件の場所）
②規模（取引物件の面積や間取り）
③形質（地目、供給施設、排水施設、構造、材料、用途、性能、経過年数等） ④現在または将来の利用の制限（都市計画法・建築基準法等に基づく制限の設定・解除等、借地権、定期借地権、地上権等の有無・内容等）
⑤現在または将来の環境（静寂さ、快適さ、方位等の立地条件等、デパート、コンビニエンスストア、商店街、学校、病院等の状況、道路、公園等の公共施設の整備状況等）
⑥現在または将来の交通その他の利便（路線名、最寄りの駅、停留所までの所要時間、建設計画等）
⑦代金・借賃等の対価の額や支払方法（現金一括払い、割賦払い、頭金、支払回数、支払期間等）
⑧代金・交換差金に関する金銭の貸借のあっせん（融資を受けるための資格、金利、返済回数、金利の計算方式等）
（質問） ネット広告も表示にあたるの？
（回答）広告の方法は、新聞の折込みチラシ、配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオまたはインターネットのホームページ等種類を問いません。
契約が成立しなくても誇大広告等で処罰されるの？ 誇大広告等をすると指示処分、業務停止処分の対象となり、情状が特に重いときは免許の取消処分を受けるだけでなく、6月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられます。
実際に注文がなかったり、取引が成立しなかったりした場合でも監督処分や処罰の対象となります。
（質問）未完成物件でも広告できるの？
（回答）宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、その工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分等があった後でなければ、その工事に係る宅地または建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません。
（質問）賃貸物件の広告もできないの？
（回答）広告開始時期の制限の対象となる取引は、売買や交換だけでなく、貸借の代理や媒介を行う旨の広告も規制の対象となります。
（質問） 自社物件か媒介かも広告に載せるの？
（回答）宅建業者は、宅地や建物の売買・交換・貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となってその売買・交換を成立させるか、代理人としてまたは媒介してその売買・交換・貸借を成立させるかの別（取引態様の別）を明示しなければなりません。なお、数回に分けて広告する場合はそのつど明示する必要があります。
（質問）広告時に明示しても注文を受けたら必要？
（回答）宅建業者は、宅地や建物の売買・交換・貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければなりません。その方法は口頭でもかまいません。相手方に取引態様の別が明らかな場合でも省略できません。なお、相手方が宅建業者であっても省略できません。
（過去問題にチャレンジ！）
【問 題】宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。（2021年度問30）
ア 宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
イ 建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
ウ 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。
エ 賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。
１.一つ 2.二つ 3.三つ 4.四つ
正解：2
ア〇 宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、その広告に係る宅地または建物の所在、規模、形質もしくは現在もしくは将来の利用の制限、環境等について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません（宅建業法32条）。
なお、将来の利用の制限には、都市計画法、建築基準法、農地法等に基づく制限の設定または解除等の公法上の制限や、借地権、定期借地権、地上権等の有無及びその内容等の私法上の制限が考えられます。
イ× 宅建業者が媒介の報酬として受けることのできる額は、国土交通大臣の定める額を超えてはなりません（宅建業法46条）。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りではありません（報酬額告示第9）。依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、その広告の料金に相当する額を受領することができるのではありません。
ウ× 宅建業者は、広告をするときは取引態様の別（当事者・媒介・代理の別）を明示し、注文を受けたときは、遅滞なく、取引態様の別を明示しなければなりません（宅建業法34条）。数回に分けて広告する場合はそのつど明示する必要があります。
エ〇 宅建業者は、宅地の造成や建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に関し必要とされる都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地建物の売買・交換（その媒介・代理）、貸借の媒介・代理の業務に関する広告をしてはなりません（宅建業法33条）。建築確認申請中である旨を表示した場合でも広告をすることはできないので、宅建業法の規定に違反します。
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