投資不動産販売員公式テキスト 2025年2月28日 出版！
不動産投資に関する新しい資格制度が誕生！
本書は、「一般社団法人投資不動産販売員協会」が実施する投資不動産販売員資格の取得を目指す方の学習用に執筆された公式テキストです。
投資不動産販売員とは、①賃貸用の収益物件を販売する業務と、②その顧客との間でサブリース方式での賃貸物件の管理契約業務（特定賃貸借契約）の2点についての広告と勧誘のルール、及び、③融資に関する不正行為の規制、④不動産投資と収益計算に関する理論、の大きく4つの分野についての不動産投資に関する法律と会計の専門家となるための公的資格です。
著者：田中嵩二（ＫＥＮビジネススクール代表・明海大学不動産学部講師）
監修者：山本卓（明海大学不動産学部 教授）
出版社：ＫＥＮ不動産研究
発売日：2025/2/28
単行本（ソフトカバー）：602ページ
ISBN-10：4910484205
ISBN-13：978-491048420-4
寸法：19.9 x 14.8 x 2.9 cm
本書の目次
第 1 編 広告・投資勧誘の基本方針 1
・第1 章 広告・投資勧誘の基本方針 3
・第2 章 不祥事を起こした会員に対する当会としての対応及び措置 13
第 2 編 広告規制 17
・第1 章 宅地建物取引業法における広告規制 19
・第2 章 賃貸住宅管理業法における広告規制 29
・第3 章 公正競争規約等における広告規制 39
・第4 章 省エネ法に基づく性能表示 57
第 3 編 リスクの説明 61
・第1 章 宅地建物取引業法におけるリスクの説明 63
・第2 章 賃貸住宅管理業法におけるリスクの説明 93
・第3 章 消費者契約法におけるリスクの説明 117
第 4 編 不当な勧誘行為 131
・第1 章 宅地建物取引業法における不当な勧誘行為 133
・第2 章 賃貸住宅管理業法における不当な勧誘行為 147
・第3 章 消費者契約法における不当な勧誘行為 153
第 5 編 賃貸経営の支援 179
・第1 章 会計の基礎 181
・第2 章 投資理論 195
・第3 章 不動産の鑑定評価 203
・第4 章 不動産にかかる税金 249
第 6 編 投資用物件の売却 281
・第1 章 契約の成立 283
・第2 章 双務契約 301
・第3 章 物権 307
・第4 章 売買契約と法的責任 339
・第5 章 保証と抵当権 375
第 7 編 賃貸借から生じる権利義務409
・第1 章 賃貸借 411
・第2 章 特殊な貸借 441
・第3 章 賃料等の回収 473
・第4 章 原状回復 481
第 8 編 不動産投資ローンの適切な利用 497
・第1 章 金融商品の知識 499
・第2 章 不動産投資ローンの適切な利用509
第 9 編 コンプライアンス 515
・第1 章 他士業との関係 517
・第2 章 情報管理その他 525
・第3 章 不法行為責任 543
資料編 過去問集 557
著者による書籍紹介
本書を執筆した田中嵩二です。
本書の前半部分は、投資不動産販売員資格を創設した団体である「新しい都市環境を考える会」が定めた「広告・投資勧誘の基本方針」（以下、基本方針という。）の解説をしています。
基本方針の前半部分は、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）が定める業務上の規制、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、賃貸住宅管理業法）が定めるサブリース規制、消費者契約法が定める消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しの規制を、宅建業者が収益物件を販売する際と、その販売の条件としてサブリース方式を採用する際の法律上の規制を抽出したものです。
宅地建物取引業法は、不動産の売買を業として行う際に適用されるが、収益物件の販売を想定した規定にはなっていません。また、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、収益物件販売後の賃貸借契約と管理受託契約の規制をしているが、販売行為そのものを規制していません。消費者契約法は、事業者が消費者に対して不利となる勧誘行為や契約を規制しているが、果たして投資家が消費者たり得るのか、なるとした場合の要件は何か、といった問題があり、さらに、消費者契約法はあくまでも私法であり、宅地建物取引業法や賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律と異なり、監督処分や罰則による強制力がない。
そこで、投資用不動産を販売する優良な企業が集まり、自らを律するため、より厳しいルールを定めたわけです。その中で生まれた資格が「投資不動産販売員」です。
新しい都市環境を考える会では、120社ほどの会員企業の営業スタッフに対して、本書を利用した研修を定期的に行い、すでに約1,500人が受験し、700人ほどの合格者を出しています。
本書では、基本方針の順番に従い、宅建業法、賃貸住宅管理業法、消費者契約法における広告規制とリスクの説明、勧誘行為の規制をまとめています。公式テキストという位置づけであり、最高裁判例だけでなく地裁判例を含め、収益不動産販売の実際の場面において課題解決の糸口となる事例を多くまとめています。広告に関しては、不動産の公正競争規約、省エネ法についても詳しく解説している。
基本方針の後半部分は、不動産投資ローンの適切な利用について、住宅ローンの利用をそそのかす行為の禁止、融資を受ける際に文書偽造罪等の犯罪行為の禁止について定めています。
本書では、不動産投資のための金融商品の知識、ESG不動産投資、私文書偽造・公文書偽造・詐欺といった犯罪の構成要件と判例、を詳しくまとめています。
また、新しい都市環境を考える会より依頼を受けて、収益不動産の売買契約に関する法的知識、サブリース方式による賃貸借契約（特定賃貸借契約）の法的知識についてもまとめている。もちろん、収益物件を購入する顧客の法的リスクを理解するための記載であり、民法及び借地借家法の一部について条文知識・判例知識をまとめている。ただ、特に特定賃貸借契約といえども借地借家法が適用されるとするのが判例なので、顧客側からは正当事由なく解約したり更新拒絶ができないという法的リスクがあるので、本書は借地借家法について詳しく記述しています。
さらに、不動産投資理論についても記述している。収益物件で賃料収入を得たうえで、将来売却してその売却益を得ることが不動産投資における収益となるので、当然に、損益計算の知識、不動産所得税の計算、キャッシュフロー表の作成方法、賃料設定と将来売却益を見込んだ収益還元法（ＤＣＦ法）の知識が必要となります。本書では、賃貸住宅に投資する個人の投資家を想定し、最低限の投資理論もまとめています。
最後に、弁護士法、税理士法、個人情報保護法についても触れています。特に、不動産投資の場面では、税理士法違反行為のクレームが多く寄せられています。投資家からお願いされ、税務署に提出する税務署類を代筆して提出したり、税務相談を受けたりするなどの違反行為が増えています。本書では、そういった違反行為を規律するため、法律の要件をまとめています。
世の中には、どすれば不動産投資で儲かるのか？私は○○億円不動産投資で儲けた！という本であふれてますが、本書は、そういった類の本ではなく、大真面目に、これ以上は違反行為となる！といった規制の部分をまとめています。
投資不動産販売を日々行う営業スタッフにはぜひとも読んでもらいたいテキストですが、逆、これから不動産等を目指すかたにも読んでもらいたいと思っています。詐欺的な不動産投資の勧誘の法律上のルールを知ることは、自分の財布を守るための最大の武器になるからです。
以上。
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